房地产税真的要加快推出了吗？
这两天，财政部某前官员发在一个学术杂志的涉及到房地产税的文章，让很多媒体惊呼“房地产税要来了”。
这个文章里面说：“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。”
先说一下，“在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。”欧美国家普遍干，不是我们也要干的理由。我们不能总是在收钱的问题上和国际接轨，而在钱怎么用上讲特色。
以这个作为房地产税加快的理由，显然没有说服力。
其次，我强调一下，现在的媒体是真的没有热点了，抓住任何问题都要炒作一番。这是一篇财政部的前官员发表在一个学术杂志上的文章而已，怎么就成了房地产税加快试点的信号？很显然，文章的政策风向标意义被过度解读了。
｜房地产税会不会加快推出，关键要看目前加快推出试点的条件是否具备。
众所周知，2021年10月，全国人大常委会授权国务院开展房地产税试点，这意味着房地产税直接上升到实施层面。“试点”就是要选几个城市试一试，这是最基本的汉语意思。
在中国改革开放的历史上，“试点”是一个特别成功的经验。
很多重大问题，或者是阻力很大的改革，都通过“试点”来避开阻力或者为全国推广总结经验。当年的四个特区和十四个沿海开放城市，本质都是试点。打开中国改革开放第一枪的联产承包责任制也是从试点开始。一些重大改革，在阻力很大的情况下硬推是不行的，于是通过试点，让事实说话。试点，在中国改革开放的历史上值得铭记。
因此，对于房地产税搞试点，我是支持的。
为什么要试点，因为房地产税的立法实在是太难了。
｜房地产税的立法有多难？
不夸张地说，这是中国涉及财产性法律里面最难的，涉及到中国老百姓70%的财产，涉及到中国上上下下五六十个与房地产相关的产业，稍有不慎，后果难以预料。我记得某个财税专家2015年曾公开预测，2016年房产税立法完成，2017年将开始开征。我看到这个判断惊呆的半天嘴都合不上。对房地产税的立法如此看得简单，确实是太傻太天真。
我当时写文章回应：房产税5年之内出台的概率等于零。即使在“十四五”规划中已经明确了加快推动的情况下，立法的难度仍然不小。在立法短期内难以出台的情况下，通过试点，为房地产税的立法积累经验，既是无奈的选择，也是最好的选择。
但是，疫情的反复以及房地产市场形势的急转直下，影响了房地产税试点的工作。
在2022年3月，财政部发言人明确表示，在一些城市开展了房地产税试点的调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
我的判断，当时暂停试点的原因是很简单的，一些头部房企的资金链危机，以及各地房地产市场进入深度调整，在这个时候，如果再搞房地产税试点，对房地产市场而言，无异于雪上加霜。稍有不慎，会引发市场大的动荡，导致一些超预期的风险。选择暂停试点，无疑是正确的。
｜那么，目前房地产市场是否具备了继续试点的条件？
答案无疑是否定的。
今年房地产虽然出现了反弹，各项指标好于去年，但房地产整体的预期并没有逆转，房地产整体仍然处在调整期。房地产的调整仍然是中国经济面临的主要风险之一。无论是去年的中央经济工作会议，还是政府报告，都特别强调房地产的风险防范。从房地产的各项指标看，房地产开发投资、销售尽管明显反弹，但仍然处在下滑通道，房地产行业的风险仍然没有解除。
在这种情况下，说要试点房地产税，不现实。
暂停房地产税试点，在我看来，是好事。中国的很大重大经济决策，确实需要慎重。特别是像房地产税这样天大的事。中国房地产市场经过20年的市场化改革，目前存量价值保守估计在250万亿到300多万亿，等于中国GDP总量的3到4倍，这几乎意味着，房地产税无论对被征收的业主，还是对地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的。
房地产税一旦征收，涉及房地产的利益格局势必出现巨大的调整，而这种调整绝不是诗情画意没有任何震动的，这么巨大的利益格局，作为涉及中国老百姓最巨大利益的税种，一旦开征，将开弓没有回头箭，如果论证不严密，无论是对老百姓的财产权益，还是对整个房地产市场，都会产生巨大的影响，这是毫无疑问的。
就立法技术而言，房地产税的立法，不是简单增加一个税，而是要对涉及房地产领域的各种税费进行改革清理合并，这不是一个简单的加法或减法，而是一道复杂的混合运算，还涉及土地出让金的问题，以及70年产权的问题。
为什么2017房价下跌？
房价跌幅如此之大的原因可能有以下几个方面：
1. 政策调控：政府出台了一系列房地产市场调控政策，包括限购、限贷、限售等措施，使得房价上涨的压力得到了缓解，同时也导致了房价的下跌。
2. 经济下行：尽管经济在逐步回暖，但是整体经济增长速度仍然较慢，很多人的收入水平并没有明显提高，这也导致了购房需求的减弱，从而影响了房价。
3. 土地供应增加：随着城市化进程的加快，土地供应量逐渐增加，这也导致了房价的下跌。因为供应量的增加会使得房屋的建设成本降低，从而降低了房价。
4. 金融风险：近年来，一些房地产企业的债务问题和资金链断裂事件频发，这也引发了市场的担忧和不安，从而导致了房价的下跌。