深圳6平米,小户型≠小面积 别被小户型忽悠了

现在很多人都喜欢小户型，因为购买时总价低负担轻，入住后生活成本低，但不少人却也陷入了小户型陷阱。究竟买小户型要注意什么呢？买小户型需看清的陷阱，别被小户型忽悠了。
误解一：小户型=小面积
打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。
一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点，对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。
[TIPS]
受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间非常注重，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4-6平方米，厨房在5-6平方米，客厅在12-40平方米左右。
照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3-4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2-3米，客厅开间4-5米。
所以看户型图的时候一定要注重旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注重就掉进陷阱了。
误解二：东西朝向、南北不通风
假如单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。
因为地理纬度、气候的关系，住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。
有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。
[TIPS]
要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的。
最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。
误解三：户型不方正，使用率低
小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。
买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。
[TIPS]
对户型图不熟悉的人，经常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判定一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。
看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。
比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前往返走动，这会带来什么样的感觉？

　　不满5年的房子过户需要缴纳营业税和个税，是否首次购房？评估价是多少？你没说明,自己对照一下吧~根据评估价、面积、购房者是否首次购房享受契税优惠等情况，缴纳如下：
1、测绘费1.36元/平方，买方；　　
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；　　
3、契税评估额初次1%、非首次3%，买方缴纳;
4、所得税按全额的1%，由卖方承担；　
5、交易费6/平方,双方;　　
6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方；　　
7、营业税5.6%卖方缴纳～

与一般的二手房税费是一样的。按房产证未满五年算，过户税费约为15000元。过户税费具体如下：二手房税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。房产证过五年也不用交个人所得税及营业税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。注：以上只为房产过户的房管局及税局收取的费用，未含房产中介费、银行贷款费及小区房的住房维修基金等在内。

我的观点是现在刚需购房的，有条件必须该买房，不是刚需购房而是投资购房的，现在不该买房；未来10年房价走势四个字“稳中降价”为主。 针对现在该不该买房，未来10年房价走势这两个问题下面进行分析和解答。 1、为什么现在刚需购房该买房？ 因为刚需购房者就说明自己对房子有需求，也许是没居住的房子、买房结婚，家庭人口太多、或者子女长大要分开居住等等各种刚需购房。 刚需购房者只要什么时候有条件购买，什么时候买都是正确的，因为本身就是买好居住的，不管房价高低，只要你口袋有钱，即使10万一平方，都必须要买，早买早居住，可以提高居住条件。 最可怜的是有刚需购房，但没有刚需购房的条件，哪怕房价1000元每平方也买不起。所以我的答案是只要是刚需购房者，现在有条件就该买房，考虑那么多干嘛，不累吗？ 2、为什么现在投资的话不该买房？ 因为现在的房子是用来住的，不是用来炒的，这是国家给房子的定位，既然房子失去了投资价值，为什么还要去碰钉子，还要与政策背道而驰而行呢？ 因为现在的房价太高，存在很高的泡沫，在高泡沫的房价，还盲目去买房投资就是等于去接盘，这种投资大概率会以失败而告终。 因为国内投资房子时代已经结束了，未来最好的投资是科技，未来最好的投资是股市，不再是以投资房子为主了，现在当然不该去投资买房了。 3、未来10年房价走势如何？ 真正想要预测未来10年房价走势如何，一定要根据当前国内房地产的内部深入了解，只有这样才能真正预测未来房价走势。 对于未来10年房价走势“稳中降价”理由如下： 其一，房价绝对不会出现大幅下跌，因为房价已经牵扯太多行业了，国家绝对不允许房价下跌幅度太大。 房地产是过去十几年支撑经济的顶梁柱，在未来靠科技或者股市来支撑经济的时候，完全可以摆脱房子对经济的冲突之后，房价才会跌。 其二，过去十几年房子水涨船高，房价一年比一年高，导致很多人看到商机，贷款炒房，意味着很多购房者都是贷款买房的。 一旦房价跌幅太大了，对于这种贷款买房的人是深深的打击，导致很多人会选择逾期不还款，大面积出现这种情况会造成很大影响的，所以房价绝不敢大跌。 其三，未来10年房子就不会涨了吗？未来10年房价肯定会涨，但绝对不会大涨了，因为政策抑制了房地产涨价空间，房价再度上涨只会把泡沫越来越大。 只有一些大城市，刚需大的城市，房价会稳定，出现小幅上涨；其余三四线城市，没有经济支撑的，未来10年房价出现下跌概率大，但绝对不会大跌的。 汇总分析 综合以上两个问题进行分析讨论得知，刚需者现在该买房，不是刚需而是投资者现在不该买房，未来10年房价走势稳中出现下跌。 总之现在的房地产已经饱和了，未来10年之内很难消除当前房地产累积的泡沫，只有当房地产泡沫挤破，回归居住的房价之时，房价才会有上涨的潜力，不然房价想要再度大涨不可取了，政策抑制了房价的空间，不许大涨不许大跌，合理区间震荡是最好的走势。

现在有很多人在买房时都开始选择商住房，商住房究竟有哪些优势吸引着购房者呢？和普通住宅相比，有哪些方面的不同之处呢？ 1、贷款问题上 这应该是商住房和普通住宅最大的区别之一，商住房以目前的政策规定，首付必须达到五成，贷款期限最长只有10年，而且贷款利率还是基准率的1.1倍。相反普通住宅首付最低只要2成，最长可以贷30年，利率在不同银行之间都有优惠。 2、税费上 首先商住房是不能享受目前的税费优惠政策的，其次在二手房的交易时，商住房的税费问题比普通住宅要复杂的多。具体有，差额增值税及附加税、差额个税、契税、印花税以及土地增值税等等。 3、户型的差异 普通住宅的户型多是刚需，80-100平米左右的两室或者三室是主流的户型；商住房则多是小户型或者loft户型，更具个性，适用特定的人群，而且相较普通住宅而言，公摊较大。 4、建筑形式 普通住宅常见的建筑形式是板楼，公摊小、人口密度低、私密性好，通透性能优良；而商住楼多以塔楼为主，空间结构灵活、观景性佳、更具个性。 5、产权年限上 普通住宅的产权年限只可能是70年，而商住房都是建在商业用地或者工业用地上，产权年限上多为50年或者40年。 6、生活成本上 这一点可以说是商住房的一大劣势，因为是商业性用地，首先在水电收费上肯定是按照商业的物业类别来收取，相较于生活用电用水要高上不少，还有就是商住房是不通燃气的，这一点也会造成不便。 就目前的现实情况来看，商住房更多的还是适合投资人群，就居住的舒适度等方面来看，商住房还是不太适合大部分的刚需人群，是否应该购买，还应该结合实际情况。 （以上回答发布于2016-08-17，当前相关购房政策请以实际为准） 搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

如题，应该是很多在上海工作不久，或是未婚人群考虑最多的问题。社保年限5年为买房人也提高了入门的门槛，所以，不限购房也越来越多受到关注。到底是在上海买套商住房，还是在上海周边买套住宅？相信这个问题也困扰了很多人，那么我们做一下两者的对比： 本身：产权、年限与生活成本之差 商住房一般产权为50年，普通住宅为70年。相对于普通住宅的水电费和燃气入户，商住房的商业标准水电费更高，部分项目才有天然气入户。 上海的商住项目普遍在50年，自开发商拿地之时开始算起，也就是交到购房者手里还有四十几年。周边住宅的话，一般都在六十多年。没有天然气的商住房，自然把电力当做了生活主要能源。 上海商住房不能落户；购买周边住宅后，满足当地落户条件后可以落户。 目前涉及因产权到期的纠纷还比较少见，无法确定两者间的好坏，只是时间长短不同。生活成本上，住宅多样性的能源配置，很多住宅小区还装有太阳能板，这个是商住房比较短板的一项。 成本：总价、首付和税费之差 上海商住房和周边住宅的总价，还是得根据具体项目来说，因为周边的住宅可能比上海商住房单价还低，相同面积上海商住房反而会比周边住宅价格更贵。嘉兴、海宁、常州、启东、无锡5个城市的成交均价还是在1万/平以下，如果以10月上海4.3万/平的成交均价作为比较的话，那么用上海1平米的钱在这5个城市都可以买到5平米左右。 商住房最低首付比例为45%~50%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；普通住宅最低首付比例在20%~30%，可以使用公积金贷款（具体贷款政策以官方发布为准）上海商住房与购买周边住宅所要交纳的税费有不同。购房人购买住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。 但是对于在总价的优劣势还是得根据一房一价来衡量，而首付和税费上，住宅相对首付压力会比较小。商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。 交通：出行时间、成本之差 上海周边城市有苏州昆山花桥，嘉兴，启东，无锡，太仓等，其中花桥已经有开往上海的地铁，坐那么久的硬板凳你的屁股不一定会开心，但是至少有地铁也是个心理安慰。，并且，很多花桥住宅区都开通了到花桥地铁站和上海中山公园的班车。苏州部分地区还能做高铁抵达上海，不比上海郊区的居民到市中心时间花的多。 上海商住房，就是在商业地块上的住宅产品，楼下是商场或店铺，楼上是商住房。一般较集中于比较繁华的闹市，也不排除新项目周边啥也没有的情况。所以容易会有轨交商业综合体的商住项目。交通便捷性普遍还是比较高。 上海商住房相对周边住宅来说，在上海区域内的交通还是比较便捷的，公共交通发达，出行成本也较低；而购买周边住宅，但是日常在上海工作的人群来说，普遍在时间和金钱成本上比较高。公共交通比较折腾。 环境：舒适度和商业配套之差 商住房比住宅的容积率更高，也就是建筑密度更高，同一楼层的户型更多，较少的绿化，没有小区公共绿地；户型上商住房户型比较单一，以一室户为主，除上海部分商住房也有80㎡以上的。住宅的户型选择则更高。 商住房一般楼栋数较少，没有“小区”的概念，活动范围更小；规划配置商业，以商铺租满为前提，商住房出门买东西要比居住区要来的方便。 上海周边住宅除城区中心外，其他郊区项目可能没有上海商住房的齐全。 萝卜青菜各有所爱 上海商住房的优势在于总价低，较符合过度、入门人群的置业需求，但其更有着较强的商品属性，其价值基本取决于地段和周边配套，所以，非核心区的商住房性价比并不比周边住宅高。 但是其成交周期也较长。 上海周边住宅优势在于是不限购的普通住宅，对于刚需和养老族群都有一定的市场。既然是在两个城市间往返，那么道路交通和公共交通的重要新就更加凸显，从距离上看，昆山、启东、太仓距离上海相对最近。苏州虽有限购政策，相对于上海的还是比较容易达标。 （以上回答发布于2016-11-23，当前相关购房政策请以实际为准） 搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息