房地产支柱产业,2019年政府工作报告中 房地产定调透出8大信号

作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。
3月5日上午进行的十三届全国人大第二次会议上，政府工作报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，今年的政府工作报告对民生领域较为关注，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看，房地产政策不会那么严格，将以因城施策为主。
深入推进新型城镇化
今年政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。
对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房，或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多，例如望京新城、回龙观、天通苑等，操作方式是先把房子基础设施这块干好了，然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程，一些卫星城和国外也是有过这样的操作。实际上就是不断圈地，不断地从版图上扩大的过程。
报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是一个是给城镇化赋予一个新的内容，更多的从人的角度来考虑城镇化。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
以中心 城市引领城市群发展
政府工作报告明确指出，“坚持以中心 城市引领城市群发展”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有两个含义：第一，中心 城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念，后续预计中心 城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心 城市，会有较好的发展导向，这样也会实现更好的辐射效应；第二，预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，这是楼市发展的一个重要方向，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。
张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的北京与周围的环京，基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市，另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心 城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心 城市和区域中心 城市，才能为企业创造更多的业绩；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京，那么周边城市例如入上海周边的昆山、嘉善，南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。
继续强调落户政策
政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”
严跃进认为，关于人才引入和落户政策，是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进城加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
张大伟表示，户籍制度改革全面落地，31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”
更好解决群众住房问题
政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”
严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的，而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看，其和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中，最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。
新城控股高级总裁欧阳捷指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。
推进保障房建设和棚改
政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
张宏伟认为，房地产调控基调基本不会变，在此基础上做好民生类的工作，解决低收入家庭的居住问题。
存量市场受到高度重视
政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”
严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。
聂梅生表示，老旧小区的改造提升，更多的是增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用。
集体经营性建设用地入市
政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。
严跃进表示，从房地产发展的角度看，集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看，强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。
张大伟则认为，从趋势看，农村土地的价值将提高，但目前依然是使用权的变化，短期看，产权发生改变的可能性不大。
稳步推进房地产税立法
政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。
聂梅生指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。
全国政协委员莫天全表示，与所有其他税种一样，民众和企业虽然都理解但是不喜欢税，房产税也不会例外。房产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。但房产税推出的时间节点，值得我们谨慎考虑和把握。
张大伟认为，稳步推进下的房产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。

2003年。 自1998年房改以来，房地产推动了中国经济的长期发展。2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。直到现在，它依然是维系中国经济增长的主引擎。 亿翰智库报告指出，2008-2017年是房地产行业发展的“黄金十年”，在这十年里，行业享受了大量的政策红利，大小房企飞速成长，销售规模不断创新高，创造了大量的利润。 房地产业增加值由2008年的14738.7万亿元增长至2017年的53850.7万亿元，占总GDP的比重由2008年的4.6%增长至2017年的6.5%。 扩展资料： 住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说：“欧美以及日韩等世界上许多国家，在其经济高速发展阶段，房地产都曾作为支柱产业而存在。我国过去近20年中，房地产业在推动城镇化、基础设施建设以及拉动消费等方面作用明显。 房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，并关联着十几个相关产业，是一国经济结构不可或缺的关键行业，其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量。” 参考资料来源： 凤凰网-就业榜：恒大、碧桂园及万科员工均超10万 人民网-住建部专家：未来20年房地产仍是支柱产业

　　第一阶段理论突破与试点起步阶段（1978-1991)
　　1978理论界提出住房商品化、土地产权等观点
　　1980.9北京市住房统建办公室挂牌，成立北京市城市开发总公司，拉开房地产综合开发的序幕
　　1990国务院《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》55号令

　　第二阶段非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995）
　　1992房改全面启动，住房公积金制度推行
　　下半年地产业急速成长，月投资最高增幅达146.9%，EG-海南等局部地区混 乱， 个别地区 明显泡沫
　　1993“安居工程”启动
　　投资增长回落，从低迷转向复苏
　　总结：92年邓小平南巡
　　93年朱镕基海南视察，地产业失控--停止银行贷款--银根收紧--93-98年市场波澜不兴

　　第三阶段相对稳定协调发展（1995-2002）
　　1993-1997紧缩政策，亚洲金融危机，日本、香港等地地产业泡沫破裂
　　1998里程碑
　　5月9日中国人民银行《个人住房贷款管理办法》倡导贷款买房
　　7月3日国务院宣布停止住房收入分配,EG-朱镕基限价政策--物价局，取消分房，开始按揭
　　10月29日天通苑、回龙观、建东苑等19个首批经济适用房，在北京房地产交易中心展示
　　海南泡沫后，连续5年的地产业颓势得以扭转
　　当年全国完成地产业开发投资3623亿元，比上年增长13.79%，改变了负增长
　　政策背景：通货紧缩政策--政策催热地产来拉动内需
　　是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，持续近10年
　　是地产业成为中国经济的支柱产业之一

　　第四阶段持续上涨阶段（2003—）
　　2003地王
　　2月国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成抢手货
　　3月SARS爆发
　　6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件
　　规定：开发企业申请贷款-其自有资金不低于开发总投资的30%
　　商业银行只能对主体结构封顶的个人申请发放个人贷款
　　8月建设部《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院18号
　　加强监管，对符合项目加大信贷支持